Сегодня качественное благоустройство входит топ самых важных требований к жилью — потенциальные покупатели оценивают его наравне с расстоянием до метро, планировками и высотой потолков.

Тем не менее в России благоустройство только начинает вырабатывать стандарты. Директор по развитию и старший партнер ландшафтной компании ARTEZA Денис Кусенков в интервью arch:speech отмечает, что многие заказчики до сих пор относятся к ландшафту по остаточному принципу и не знают, из чего состоит проектирование и строительство таких объектов, сколько времени и какой бюджет может на это потребоваться. Вопросы на встречах с потенциальными заказчиками одни и те же, ошибки и сложности — тоже.

Это побудило команду ARTEZA создать презентацию, которая раскрывает девелоперам и инвесторам основные этапы реализации благоустройства и структуру расходов на примерах других проектов.

Работа проходит поэтапно — в презентации ее разделили на шесть стадий, включая нулевую. По нашей просьбе Денис рассказал о каждой из них и поделился тонкостями, наработанными бюро за 17 лет.

Также Денис выступит с лекцией на эту тему в рамках АРХМосквы. Лекция пройдет в конференц-зале ЦВЗ «Манеж» в субботу, 18 мая, с 12:00 до 12:40. Вход свободный.

0. Получить консультацию по базовым параметрам


...чтобы не получить очередной проблемный проект

До начала работ заказчик должен выявить базовые параметры проекта: определить цель создания, аудиторию, сроки реализации, бюджет, прогноз по расходам на эксплуатацию и т.д., собрать информацию о возможных исполнителях. Этими сведениями охотно поделится любая профессиональная компания.

Подобные консультации ARTEZA проводит безвозмездно для всех клиентов, включая потенциальных: «Мы это делаем искренне, бесплатно, ровно потому, что через какое-то время, когда заказчик подойдет к реализации проекта, мы получим качественный запрос с нормальными сроками, внятными ТЗ и бюджетом», — объясняет Денис.

1. Назначить руководителя, определить бюджет


Выборы лидера проекта

Проекту нужен лидер, который вместе с командой будет формировать бюджет и график, готовить ТЗ, организовывать конкурсные и тендерные процедуры, собирать исходные данные для реализации.

Сильный руководитель умеет настаивать на изначальных решениях, координировать работу как внутренних специалистов (маркетологов, тендерного отдела, строителей, финансистов и пр.), так и внешних подрядчиков. Отсутствие такого человека влечет за собой несогласованность действий, финансовые и временные потери и, конечно, потерю творческих идей.

Ниже представлено усредненное распределение бюджета на благоустройство жилых комплексов.

Бюджет благоустройства © ARTEZA

2. Собрать аналитику, выработать план


...провести предпроектную подготовку

Руководитель, выбранный на предыдущем этапе, с учетом интересов компании защищает сроки реализации, налаживает организационные вопросы, оформляет предварительное техзадание и финансовую модель.

Реализацию разрабатывают исходя из аналитики: «Если архитектор отвечает на вопрос „Как?“, то аналитическая группа проекта отвечает на вопрос „Что?“. Мы нарисуем все что угодно, и мы можем продумать, как это реализовать. Но набор функций формируются аналитической группой».

«Нужно выявить основные пользовательские группы объекта, продумать, какие функции должны появиться на этой территории, чего не хватает. Например, не стоит дублировать инфраструктурные функции, если они уже хорошо представлены в данном районе. Лучше сделать упор на чем-то более нужном и востребованом».

3. Выбрать подрядчика, увязать проект с реальностью


Конкурсная концепция рассчитана на «вау-эффект» и не может выступать техзаданием для следующих этапов

Далее некоторые заказчики проводят творческий конкурс,в рамках которого выбирается архитектурная концепция.

Конкурс — это сжатый по срокам период времени, и к моменту его проведения вы располагаете не всеми исходными данными. Бюджет на участие в конкурсе — это не тот бюджет, на который архитектор обычно разрабатывает подобные концепции. Поэтому проект, выполненный во время конкурса, носит облегченный характер, и результатом является некая красивая концепция, которая всем нравится и рассчитана на «вау-эффект». Но она не может быть техническим заданием для следующих этапов проектирования.

«Это сплетение множества интересов. Неожиданно возникает куча ограничений: пожарные проезды, инженерные вопросы, метрополитен под парком, выясняется, что делать чего-то нельзя. Появляются дополнительные функции — как мы знаем, аппетит приходит во время еды. Поэтому руководитель и заказчик проекта должны совместно увязать конкурсные идеи с существующим положением дел. Выделить соответствующие деньги и время и „посадить“ концепцию на действительность: подогнать под бюджет, сроки,ограничения, климатические условия и т.д.».

Следующий этап — очередной вызов для руководителя проекта: новые подрядчики по проектированию, которые появятся на этом этапе и будут отвечать за выпуск рабочей документации: «У нас крайне низкий уровень уважения к авторству, и вы должны быть готовы к тому, что каждый последующий архитектор с неиссякаемым энтузиазмом начнет вам рассказывать, что чего-то делать нельзя, лучше реализовать как-нибудь иначе».

Парк Хуамин © ARTEZA

4. Реализовать


...и максимально сохранить базовые идеи и проектные решения

В случае с жилыми комплексами работы по благоустройству включают в контракт генподрядчика. Эти расходы, как правило, составляют всего 2-3% от общего бюджета строительства. «И этот самый подрядчик уделяет благоустройству внимание, равное доле в смете — по ощущениям, не больше тех самых 2%, — отмечает Денис Кусенков. — Более того, работы по благоустройству проводятся последними, на оставшиеся средства, в оставшиеся сроки — иногда в ночь перед сдачей. Результат мы видим».

Поэтому Денис советует вести проект таким образом, чтобы в рамках тендерных процедур генподрядчики четко прописывали предполагаемый бюджет и заявляли в консорциумах компании, которые специализируются на благоустройстве: «Нужно не отдельный конкурс проводить на субподряд, а презентовать его как часть команды. Условно говоря, так: „Да, ты молодец, ты строишь дома, но мы хотим видеть компанию, которая будет делать у тебя благоустройство“».

Так появляется больше шансов выйти на грамотных специалистов. Правда, пока, как считает Денис, их очень немного: «На всю Россию есть семь подрядчиков, которые когда-либо делали нормальное благоустройство. Их просто подсчитать по числу реализованных объектов».

5. Написать рекомендации, выбрать ответственных


«Пришел рабочий с косой и покосил все без разбора»

У ландшафта, в отличие от архитектурного или интерьерного проекта, помимо проектирования и реализации есть еще одна стадия — эксплуатация и жизнь после того, как оттуда уходят архитекторы и строители. Растения могут выродиться из-за неправильного ухода: «Есть масса примеров, когда все сделано правильно, и дизайн хороший, и построено по проекту, а на эксплуатации пришел какой-то рабочий с косой и покосил все без разбора, не задумываясь, газон это или многолетники».

Чтобы избежать этого, проектировщики должны давать подробные рекомендации по последующему уходу, доводить их до эксплуатирующих организаций и вести регулярный надзор за развитием объекта.

Денис Кусенков приводит в пример работу бюро с парком Зарядье:

«Мы писали рекомендации по службе ухода: сколько человек должно быть, какая техника должна использоваться. Инвентарь, лопаты, газонокосилки — они где-то должны стоять. Люди, которые это все стригут и убирают, должны где-то переодеваться, принимать душ. Мы были там две недели назад — парк в отличном состоянии. Чисто, аккуратно, достойно выглядит».

Краткая памятка. Каким требованиям должно отвечать благоустройство по версии бюро ARTEZA:


Эстетика
Благоустройство должно быть продумано с точки зрения контекста, архитектуры, планировки. И, конечно, ландшафт должен выглядеть хорошо в любое время года.

Функциональность
Удобство для всех групп пользователей — это главное. При проектировании нужно предусмотреть полив, уборку снега и учесть еще массу моментов, связанных с особенностями климата и эксплуатации.

Бюджет
Бюджет на благоустройство должен быть сбалансированным, в том числе с точки зрения обслуживания.

Жизнеспособность
Рабочее проектирование и строительство всех инженерных систем должно быть выполнено на высоком профессиональном уровне. Необходимо выбирать выносливые растения, которые не придется заменять через год и за которыми легко ухаживать.